一時使用目的の借地・借家には借地借家法が適用されない

中央区 賃貸などの建物所有目的の土地賃貸借契約および建物賃貸借契約には、原則として借地借家法が適用されますが、例外的に借地借家法が適用されない借地契約・借家契約があります。

「一時使用目的の借地・借家」がそれです。

一時使用目的の借地については借地借家法25条、一時使用目的の借家については借地借家法40条によって、借地借家法の規定を適用しないと定められています。

一時使用目的の借地・借家に借地借家法が適用されないのは、当事者が短期間に限って臨時に土地・建物を賃貸借しようと考えた場合にまで、借地借家法を適用して契約期間を法律が定めた最短期間まで延長したり、解約や更新拒絶を制限すると、かえって当事者の意思に反することになるうえ、貸主にとっては短期間に限って土地・建物を賃貸することがむずかしくなり、土地・建物の有効利用を制約することになるからです。

マンションには細かいルールがある

②借主が共同で利用する共用部分についても、管理規則や使用細則で使用方法が定められます。

たとえば、階段や廊下に物やゴミ入れを置いてはならない。

階段や廊下の壁にポスターをはってはならない。

などです。

中央区 賃貸などのマンション・アパートでは、賃料とは別に、「共益費」を支払うことがあります。

この「共益費」は、すべての借主が共同で使用する共用部分の利用に対する対価であり、専用部分の利用に対する対価である「賃料」とは別のものであると考えられています。

賃貸借契約の主な特徴

中央区 賃貸に多いマンション・アパートの賃貸借契約の主な特徴は、次のとおりです。

①マンション・アパートでは、多数の借主が共同生活を円滑に行えるようにするために、マンションの利用方法について管理規則や使用細則を定めます。

たとえば

・ペットの飼育を禁止する。

・大音量で、テレビやステレオを操作したり、ピアノの演奏をしてはならない。

・ゴミは指定されたゴミ置き場以外に置かない。

などと定めることがあります。

このような定めは借主の利用権を制限することになりますが、多数の借主の共同生活を円滑に行うために必要なものなので有効と認められます。

共用部分があることが特徴

中央区 賃貸などのマンション・アパートなどの集合住宅は、「専用部分」と呼ばれる一個一個が独立した居室部分と、廊下、階段、エレベーター、ロビーなど、入居者全員が共同で利用する「共用部分」と敷地が一体となっています。

マンション・アパートには多数の居室があるので、賃貸マンション・アパートの借主はかなり多数となります。

一戸建ての建物の賃貸借では、通常は一人の借主が建物全体を賃借しますので、賃貸借契約の内容も家主と借主との関係だけを考慮すればすみます。

これに対して、賃貸マンション・アパートでは、多数の借主が一個の建物内で共同生活をすること、借主が共同で利用する共用部分があることから、賃貸借契約の内容も他の借主との関係を考慮した内容としなければならないところに特徴があります。

敷地の範囲が明確でない場合は

建物の敷地の範囲が明確に区分されていない場合には、中央区 賃貸を借りた借家人がどの範囲まで敷地を利用できるのかは、借家契約の目的、敷地利用の範囲や程度、敷地の広さなどを考慮して個々の事案ことに判断することになります。

道路から建物までの通路や建物の周囲の建物利用に最低限必要な敷地を利用することは認められると考えられます。

なお、借家人の敷地利用に関しては、利用できる敷地の範囲だけでなく、借家人が敷地をどのような方法で利用することができるかも問題になります。

借家人は借家の使用に必要な範囲で敷地を利用できる

借家契約では借家人は中央区 賃貸などの建物を賃借しますが、借家人が建物を使用するためには、当然、建物の周囲の土地も利用する必要があります。

そこで、借家人は借家を使用するのに必要な範囲で敷地を利用する権利を持っています。

借家人の敷地利用権は、借家人が借家契約とは別に借地契約を締結していなくても、借家契約の性質上当然のこととして認められています。

では、借家人が借家の利用に必要な範囲で利用できる敷地の範囲がどこまでかが問題になります。

一戸建ての住宅で塀や垣根などによって敷地の範囲が明確になっているときは、借家人は塀や垣根で囲まれた範囲の敷地全部を利用できます。

マンションやアパート、テラスハウス(昔でいう棟割長屋)などで1階に面した庭が、1階の各戸ことに壁やフェンスなどで区分されて専用庭になっている場合には、1階の各戸の借家人が部屋に面した専用庭の敷地を利用する権利があるといえます。